Уважаемые члены Садоводческого некоммерческого товарищества!

В связи с появлением в информационном пространстве сведений о возможной перспективе включения территории СНТ в границы близлежащего населенного пункта, Правление, действуя в пределах компетенции, установленной ст. 16 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества…» (далее — ФЗ-217), подготовило настоящую информацию.

Цель сообщения: предоставить членам товарищества достоверные сведения о правовых последствиях изменения статуса территории.

*Настоящее сообщение носит информационный характер.

РАЗДЕЛ 1. О правовом режиме земель общего пользования

Юридический факт:

В соответствии с п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ, земельные участки общего пользования, занятые улицами, проездами, автомобильными дорогами, относятся к землям общего пользования. В границах населенных пунктов такие земли находятся в государственной или муниципальной собственности (ст. 262 Гражданского кодекса РФ) и не подлежат приватизации.

Последствие для СНТ:

В случае включения территории СНТ в состав населенного пункта и перехода земель общего пользования в муниципальную собственность, применение ограничений доступа на такие территории (включая установку шлагбаумов, ворот, иных сооружений) осуществляется в порядке, установленном органами местного самоуправления, и допускается при условии обеспечения беспрепятственного проезда специализированного транспорта (пожарной техники, машин скорой помощи, аварийных служб) в соответствии с требованиями ст. 90 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

*Примечание: В случае сохранения земель общего пользования в общей долевой собственности собственников земельных участков (п. 16 ст. 54 ФЗ-217), решение об ограничении доступа принимается общим собранием таких собственников в порядке, установленном ст. 246 ГК РФ.*

(простыми словами: потеря контроля над территорией и доступом. Все проезды и улицы перестанут быть собственностью СНТ и перейдут деревне. Вы больше не будете ими распоряжаться. Шлагбаумы придется убрать: самостоятельно перекрывать шлагбаумами дороги станет нельзя. Риск изъятия земли: при расширении дорог до городских нормативов у вас могут принудительно отрезать и изъять части участков, прилегающих к проездам.)

РАЗДЕЛ 2. О налоговых последствиях для собственников

Юридический факт:

В силу ст. 391 и 394 Налогового кодекса РФ, налоговая база по земельному налогу определяется кадастровой стоимостью земельного участка, а налоговая ставка зависит от категории земель и вида разрешенного использования.

Изменение категории земель с «земель сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов» влечет пересмотр кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

Последствие для СНТ:

Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать предельных значений, установленных ст. 394 НК РФ:

Категория/Вид использования	Предельная ставка
Земли сельскохозяйственного назначения (исходный статус)	0,3%
Земли населенных пунктов, занятые жилищным фондом (пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ)	0,3%
Земли населенных пунктов для иных видов использования	1,5%

Таким образом, увеличение налоговой нагрузки возможно для собственников земельных участков, не относящихся к категории занятых жилищным фондом, и будет зависеть от решения органа местного самоуправления о конкретном размере ставки в пределах, установленных федеральным законодательством.

(простыми словами: после присоединения изменится категория нашей земли — с «сельскохозяйственной» на «земли населенных пунктов». Из-за этого пересчитают кадастровую стоимость участков. Налог могут повысить.)

РАЗДЕЛ 3. О градостроительном регламенте и видах разрешенного использования

Юридический факт:

Согласно ст. 30 Градостроительного кодекса РФ, виды разрешенного использования земельных участков в границах населенных пунктов определяются градостроительным регламентом, входящим в состав Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), утверждаемых представительным органом местного самоуправления.

В силу ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, виды разрешенного использования подразделяются на:

• основные (выбираются правообладателем самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований);
• условно разрешенные (требуют получения разрешения в порядке публичных слушаний);
• вспомогательные (допустимы только в качестве дополнительных к основным).

Последствие для СНТ:

После включения территории в состав населенного пункта правообладатели земельных участков вправе выбирать основные виды разрешенного использования самостоятельно (придорожный сервис, магазины, гостиницы, животноводческие фермы, пункты общепита и иные коммерческие объекты), без согласования со смежными землепользователями (п. 2 ст. 37 ГрК РФ).

(простыми словами: риск нежелательного соседства. Коммерция без спроса. Любой ваш сосед сможет без вашего согласия открыть на своем участке магазин, кафе, гостиницу, ферму или автомастерскую, так как новые правила застройки это разрешат.)

РАЗДЕЛ 4. О судьбе имущества общего пользования

Юридический факт:

В соответствии со ст. 25 ФЗ-217, имущество общего пользования, приобретенное за счет специальных взносов, является собственностью товарищества как юридического лица.

Вхождение территории в состав населенного пункта несовместимо с сохранением организационно-правовой формы «Садоводческое некоммерческое товарищество» на землях населенных пунктов, поскольку ст. 4 ФЗ-217 устанавливает, что такие товарищества создаются исключительно на землях сельскохозяйственного назначения.

Последствие для СНТ:

Согласно п. 8 ст. 28 ФЗ-217, имущество общего пользования, принадлежащее товариществу, может быть безвозмездно передано в муниципальную собственность при наличии одновременно двух условий:

• решение общего собрания членов товарищества о передаче имущества;
• возможность нахождения такого имущества в муниципальной собственности в соответствии с федеральным законом.

В случае отсутствия решения о передаче, имущество остается в общей долевой собственности собственников земельных участков (п. 16 ст. 54 ФЗ-217), что влечет необходимость заключения соглашений о порядке владения и пользования таким имуществом (ст. 247 ГК РФ) либо создания новой формы управления (товарищества собственников недвижимости) в порядке, установленном ст. 49 ГК РФ и ФЗ-217.

(простыми словами: проблема с общим имуществом (землей и инфраструктурой)
Вариант 1: Придется бесплатно отдать городу всё общее имущество (дороги, освещение, и даже сторожку у въезда), установленное на ваши деньги.
Вариант 2: Если не отдадите, имущество повиснет в «общей долевой собственности». Это значит, что каждый собственник участка будет владеть крошечной долей сторожки или дороги. Чтобы это содержать и чинить, всем придется договариваться лично (заключать сложные соглашения), а это почти нереально при большом количестве людей)

РАЗДЕЛ 5. Об органах управления и ликвидации юридического лица

Юридический факт:

Ликвидация юридического лица влечет прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам (п. 1 ст. 61 Гражданского кодекса РФ).

Последствие для СНТ:

При ликвидации СНТ:

• Полномочия председателя и правления как органов управления юридического лица прекращаются с момента внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц (п. 9 ст. 63 ГК РФ).
• Вопросы содержания инфраструктуры переходят в компетенцию либо органов местного самоуправления (в случае передачи имущества в муниципальную собственность), либо самих собственников, которые обязаны заключить соглашение о порядке использования имущества, находящегося в общей долевой собственности (ст. 247 ГК РФ).
• Возможность коллегиального решения вопросов жизнедеятельности территории через выборные органы, формируемые по принципу один собственник — один голос, утрачивается и требует создания новой организационно-правовой формы.

(простыми словами: Ни председателя, ни правления. Должности председателя и правления исчезнут. Приказывать и организовывать будет некому)

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Представленная выше информация подготовлена на основании действующего законодательства Российской Федерации по состоянию на дату выпуска настоящего сообщения и отражает объективные правовые последствия изменения статуса территории СНТ.

Настоящее сообщение не является решением по вопросу присоединения, не содержит рекомендаций голосовать «за» или «против», не содержит оценочных суждений в отношении каких-либо лиц и распространяется исключительно в информационных целях.

Правление СНТ

Приложение: перечень нормативных правовых актов, использованных при подготовке сообщения (13 позиций).

• Гражданский кодекс РФ (ст. 61, 63, 152, 246, 247, 262)
• Земельный кодекс РФ (ст. 85)
• Градостроительный кодекс РФ (ст. 5.1, 30, 37)
• Налоговый кодекс РФ (ст. 391, 394)
• Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ (ст. 4, 16, 17, 25, 28, 54)
• Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ (ст. 90)
• Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ст. 24.18)
• КоАП РФ (ст. 13.11, 14.3, 14.8, 15.35)